상가 월세 3개월 연체관련 특약사항 다른 계약해지 조건

월세 연체 기간, 특약사항으로 조정 가능할까?

주택이나 상가 임대차 계약서를 작성함에 있어서 월세 연체에 따른 계약 해지 조건을 특약으로 조정할 수 있을까..? 하는 질문은 실제 현업에서 다분히 발생하는 부분이니 같이 살펴보겠습니다.

1. 법에서 정한 월세 연체 기준

임차인의 일정기간의 월세 연체가 발생할 시 임대인은 계약 갱신 거절 또는 해지가 가능합니다.

• 주택임대차보호법 : 2개월 연체시 계약 갱신 거절이 가능하고,
• 상가임대차보호법 : 3개월 연체시 계약 갱신 거절이 가능합니다.

즉, 상가는 3개월 이상의 월세 연체가 발생해야만 계약 갱신 거절이나 해지가 가능하다는 소리입니다. 여기서 말하는 3개월은 3기분에 해당하는 금액입니다. 이는 따로 한번 공유드리겠습니다.

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2. 특약으로 연체 기간을 줄일 수 있을까?

헌데, 현업에서는 그 법적 개월수에 못 미치는, "월세 2개월 월세 연체 시 계약 해지가 가능하다." 라고 특약사항을 넣어달라고 요구하는 경우가 있습니다.

그렇다면, 이런 특약이 법적으로 유효할까요?

→ 결론은, 무효입니다.

헌데, 상가임대차보호법 제15조(강행규정) 에 따르면,

"이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."

즉, 위 질문에서처럼 법에서 정한 3개월 연체 기준보다 불리한 조건(예: 2개월 연체시 계약해지를 할 수 있다)은 의미가 없다. 라는 뜻 입니다.

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3. 허나, 실무에서는..

비록 법적으로 큰 의미는 없으나, 임대인의 요청으로 특약사항을 넣는 경우도 많이 있습니다.

그래도, 계약 당사자는 법적 효력 여부를 알고 있어야 하겠죠. 실제 분쟁이 발생할 시에는 법에서 정한 기준이 적용된다라는 점도 명확히 알고 있어야겠습니다.

4. 정리해보겠습니다

• 상가의 경우 법적으로는 월세 3개월이상 연체 시 계약 갱신 거절과 해지 가능
• 특약으로 2개월 연체 시 해지 조건을 넣어도 법적 효력은 없음
• 실무에서는 특약을 넣기도 하지만, 법적 판단에서는 무효 처리됨