상가 임대차보호법 10년 보장과 5% 월세 인상 적용 범위

상가 중개를 전문으로 하다보니 임대인, 임차인 할 것 없이 상당히 많은 질문 중 하나인 상가 임대차 기간 10년 보장과 5% 월세 인상에 관한 내용입니다.

이는 상가 임대차보호법의 핵심 내용중 하나로 많은 사람들이 무조건 적용되는 것으로 알고 있지만 실제로는 그렇지 않습니다. 아래 상임법을 살펴보면서 같이 공부해보도록 하겠습니다.

상가 임대차보호법의 적용범위

1). 누구나 상임법의 적용을 받는게 아니라, '대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차의 경우에는 그러하지 아니하다.' 라고 되어 있습니다.

• 보증금액이란 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 합니다. 이는, 환산보증금이라 표현합니다.
• 예를들어, 평택에서 보증금 5천만원에 월세 3백만원의 임대차 계약이라면, (3백만원 * 100)+5천만원 = 3억5천만원이 됩니다.

• 대통령령으로 정하는 보증금액은?

서울특별시 : 9억원

과밀억제권역 및 부산광역시 : 6억9천만원

광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원

그 밖의 지역 : 3억7천만원

• 즉, 평택의 경우 그 밖의 지역에 포함되니 예시와 같이 3억5천만원이면 상임법의 적용대상이 됩니다.

2). 제2조 3항을 보면 '제10조 제2항의 규정은 그 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.' 라고 되어 있습니다.

• 제10조(계약갱신 요구 등) 제2항을 보면 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있습니다.
• 즉, 보증금액을 초과하더라도 10년의 임대 기간을 보장 받을 수 있다라는 얘기입니다.

3). 제2조 3항을 보면 '제10조의2의 규정은 그 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.' 라고 되어 있습니다.

• 제10조의2(계약갱신의 특례)는 '차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.' 라고 되어있으나, 그 비율에 대한 제한은 없습니다.
• 즉, 보증금액을 초과하게되면 5% 비율에 대한 제한없는 증감을 청구할 수 있는 것입니다.

상임법상 임대기간 10년 보장과 5% 월세 인상에 대한 정리

• 많은 의문을 가지는 두가지의 내용을 아래 표로 정리해보았습니다.