등기부등본에 적힌 채권최고액, 진짜 빚이 그만큼일까?

상가를 전문으로 하는 현업 공인중개사이다보니 등기부등본 열람하는것도 하나의 일입니다.

오늘도 역시 이전에 계약한건에 대한 잔금 납부가 있어, 권리관계의 변동여부등을 확인하고자 발급받은 등기부등본이 있습니다. 많은 내용들중 잘 모르시는 채권최고액에 대해 같이 공부를 해보면 어떨까? 해서 글을 남겨봅니다.

목차

• 채권최고액이란?
• 채권최고액 = 원금 + 이자 + 비용(=경매등 비용) + 지연이자등
• 왜 금액을 높혀서 채권최고액으로 등기를 할까요?
• 실제 예시
• 마무리하며,

참고로. 잔금 납부전 권리관계의 변동여부는 반드시 확인하셔야 된다고 이전에도 강조한바 있는데, 아래글 같이 참고해보세요.

계약 잔금 전 반드시 확인해야할 사항(with. 등기부등본)

채권최고액이란?

등기부등본상 '을구' 항목에 표기가 되는 채권최고액은, 채권자(은행등)가 우선적으로 받을 수 있는 최대한의 금액을 말합니다.

즉, 채권최고액은 빚이라고 하기보단 우선해서 받을 수 있는 금액입니다.

채권최고액 = 원금 + 이자 + 비용(=경매등 비용) + 지연이자등

예를들어,

• 1억원을 은행을 통해 대출을 받았다라고 한다면,
• 등기부등본의 '을구'내 근저당권은 채권최고액 금1억2천만원으로 설정됩니다.

즉, 실제 빚은 1억이지만 여기에 혹시 모를 이자, 지연이자, 경비등의 비용등을 다 받을 수 있도록 넉넉하게 책정하여 같이 설정을 하게 되는 것이지요.

왜 금액을 높혀서 채권최고액으로 등기를 할까요?

실제 원금을 적어 놓으면 한눈에 알아보기도 좋을 것 같은데 왜 채권최고액으로 등기를 하는지?

• 채권자 입장에서는 혹시 모를 추가적인 이자의 변동이나 지연이자가 발생할 경우도 있을테고,
• 또는, 소송과 경매등으로 인한 비용을 대비하는 측면도 있을테죠.
• 거기에 대출금을 갚았다가 또 다시 빌리는등 한번 설정한 채권최고액을 말소없이 그대로 사용할 수도 있기 때문입니다.

해서, 통상적으로 원금에 120% ~ 130% 정도를 설정합니다.

실제 예시

위 등기부등본에 잡혀있는 근저당권으로 계산을 해보면,

실제 원금인 236,000,000원의 120%인 금283,200,000원이 채권최고액으로 잡혀 있음을 확인할 수 있습니다.

마무리하며,

실제 중개를 하다보면, 근저당권 설정이 없는 부동산은 극히 드물더군요.

• 채권최고액이 설정되어 있다고 하더라도 실제 빚은 그 이하이고, 그보다 훨씬 적을 수도 있습니다.
• 실제 그 금액을 알고 싶다면 해당 은행에 '담보대출잔액확인서'라고 요청을 하시면 됩니다.