상가 권리금 계약서 작성시 불법적인 시설, 공사 부분이 있는지? 확인 필요

부동산을 통한 중개계약을 하든, 개인간의 직거래를 하든 상가의 권리금 계약서를 작성할 때 꼭 확인해야할 부분중에 하나가 바로 불법적인 시설이나 공사 부분이 있는지 여부입니다.

여기서 말하는 권리양도양수도 계약(=권리금 계약)이라 함은?

빈 상태의 공실 상가임대가 아닌 현재 운영중인 점포를 그대로 인수하시는.. 즉, 시설이 갖춰져 있는 상태의 상가를 임대하는 경우를 말합니다.

상가 중개를 상당히 오랜기간 하다보니 참으로 다양한 케이스를 마주하게 되는데 그 중에 하나가 바로 불법적인 시설 또는 공사 현장이 있는지 부분입니다. 반드시 계약전에 확인이 필요한 부분이지요.

상가 권리금 계약전 미연에 확인하는 방법

1). 정상적인 인허가 매장인가?

• 본래는 허가가 나지 않는 입지임에도 마치 정상적인 인허가를 받은 매장인마냥 운영하는지 확인. - 예를들어 미용재료 판매점으로 등록하고 미용업을 불법으로 시행하는등.
• 인허가 받은 업종과 실제 운영하는 업종이 동일한지 확인. - 예를들어 휴게음식점으로 인허가를 받고 주류 판매를 하는 일반음식점으로 운영중인지.

2). 건축물대장의 용도 확인

• 건물의 용도가 주택이 아닌 근린생활시설 용도로 실제 상가가 맞는지. - 실제로 주택을 상가로 혹은 상가를 주택을 임대하는 경우 많음.
• 불법 증축 혹은 개조에 의해 불법건축물 여부 확인(건축물대장 우측 상부에 노란색 딱지로 '불법건축물' 표기되어 있음.) - 전용면적이 아닌 뒷공간을 가벽과 지붕을 덮어 주방으로 사용하는등.

3). 권리금이 있는 상가 계약시 권리 관계 확인

• 상가 권리금 내역(시설, 집기, 영업권 등)이 적법하고 합법적인 자산인지 확인.
• 실제 상가 임대차 계약서의 계약자와 현재 운영중인 계약자가 일치하고 동일한 명의로의 입금을 요구하는지 확인.

4). 행정처분을 받은 이력 여부 확인

• 불법운영으로 인한 행정처분을 받은 이력이 있는지 확인. - 미성년자에게 주류 판매, 노래방에서 주류 판매등

이렇게, 미연에 확인하여 방지할 수도 있겠지만, 실제 상가 권리금 계약시에는 아시겠지만 분주하고 정신이 없어서 놓치는 부분이 발생할 수 있습니다.

이럴 경우에는 조금은 유연하게 해결할 수 있는 방법이 있어 같이 공유해보도록 하겠습니다. 모두 실제로 권유 드리고 해결하는데 많은 도움을 받은 내용입니다.

상가 권리금 계약 후 불법적인 사항을 발견 시 유연한 해결 방법

1). 기존 임차인과의 재 협의

• 이전 임차인인 양도자에게 연락하여 현장에서 발견 혹은 확인하지 못한 사항에 대해서 비용의 보전을 요청해 보세요.

2). 건물주와의 협의 요청

• 이전 임차인과의 협의가 쉽지 않을 시 건물주에게 사정을 설명하고 원상복구 혹은 보완을 협의해 보세요.

3). 허가관청(행정기간)과의 협조 요청

• 경미한 내용일 경우 허가관청에 문의를 하여 행정지도등을 통한 개선이 가능한지 문의가 필요합니다. 때론 경고나 개선하기까지의 기간을 받은 경우도 있습니다.
• 영업신고 신규가 아닌 '승계'를 통해 허가증을 받을 수도 있습니다.

4). 불법시설 재설치 혹은 설치

• 필수적인 시설물의 미설치로 인한 설치나 합법적인 기준에 맞지 않게 설치된 시설은 철거 후 재설치를 함에 추가비용의 발생을 최소화 할 수 있는 방안을 모색해야 합니다.
• 유익비적인 측면이 있는 시설물이라면 임대인과의 협의도 요청해 볼 수 있습니다.

운영자체가 불가할 경우

1). 임대인(=건물주)과의 협의

• 허가 자체가 불가한 업종이거나 관련 법령의 변경등으로 인해 생각했던 수익률이 나오지 않을 경우 또는 핵심 시설의 전체 불법증축으로 인해 운영이 불가할 경우에는 몇개월의 상가 임대료를 제하고 보증금을 돌려받는 방법을 모색해야 합니다.
• 쉽지않다고 포기하기엔 그 손해금액이 너무 크기에 꼭 협의를 시도해야 합니다.

2). 재임대

• 다음 임차인에게 일부 월세 지원을 하는등 최대한 빠른 재임대를 위해 노력해야합니다.
• 주변 공인중개사 사무소, 직거래 사이트등에 매물 홍보를 보다 적극적으로 한다면 재임대를 통한 계약해지를 조금은 더 당길 수 있습니다.

이처럼, 간단하면서도 간단하지 않은 일이 바로 계약서 작성(=권리금 계약서 작성) 입니다. 몇가지 팁으로 미연에 방지할 수 있으니 같이 공유드립니다.

미연에 방지하는 몇가지 팁

• 체크리스트를 작성하여 계약 시 하나씩 체크해보기.
• 상가 권리금 계약서 특약사항에 추후 불법사항 발견 시 협의 가능성을 열어두는 특약 조항을 추가하는 것도 하나의 방법입니다.
• 상가 권리금 계약전 합의 사항에 대한 내용을 문서화 또는 녹음 통해 보관을 해야 분쟁을 예방 할 수 있습니다.