저는 상가 부동산만을 전문으로 중개하는 현업 공인중개사입니다.
특별한 이유나 사정이 있지 않은 이상은 보통 2년의 계약기간을 가진 임대차 계약서를 작성하겠습니다.
임대차 기간 중도에 개인사정으로 계약 해지가 필요할 경우, 다음 임차인을 구하고 퇴실을 하게 되면 상가 원상복구에 대한 범위와 의무 또한 다음 임차인에게 이전이 되겠죠?! 전혀 문제 될 것이 없겠습니다.
다만, 다음 임차인을 구하지 못하고 만기 퇴실 시.. 다툼의 여지가 생길 수 있겠죠?! 살펴보겠습니다.
크게 두가지의 계약 상황이 있는데,
1). 공실의 임대와 퇴실
빈 상가를 현 임차인이 임대한 후 계약만료로 인해 퇴실시에는, 너무나도 당연히 공실 상태로의 원상복구가 범위이면서 의무가 될 것임에는 누구도 부정 할 일은 없어 보입니다. 문제가 없어요.
2). 영업중인 상가의 인수와 퇴실
이전 임차인이 장사를 하고 있는 가게를 그대로 인수 받아 영업을 영위하던 중 다음 임차인을 구하지 못하고 만기 퇴실시 그 상가의 원상복구 범위와 의무에 대해서는 다툼이 발생될 소지가 다분합니다.
- 임대인은 모든 시설물들을 철거한 후 공실상태로의 반환을 요구할 것이고,
- 임차인은 그 전 임차인에게서 받은 상태로 반환을 해주면 된다.. 라는 대립이 생길 수 있겠습니다.
이와 관련된 대법원 판례(대법원 90다카12035)가 있으니, 같이 살펴보죠.
1990. 10. 30일 판결인데, 이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 상가 임대차종료로 인한 원상회복채무의 범위와 의무는, 별도의 약정이 없는 한 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지... [이하생략] 라고 선고가 되었습니다. 명쾌합니다.
허나, 아이러니하게도 비슷한 사례인 것 같지만서도 정반대의 대법원 판례도 있었습니다. 즉, 상황에 따라 다른 판결이 날 수도..
여기서 우리는 생각할 수 있습니다.
'계약서를 어떻게 작성을 하느냐에 따라 달라질 수 있겠구나..' 라는 것을.
해서 우리 부동산은 항시 계약서를 작성할 때 임대인과 임차인의 퇴실 시 불미스러운 일을 미연에 방지하고자 명확하게 계약서에 명시를 해드리고 있습니다.
아래 계약서는 몇일 전 저희가 실제로 작성한 상가 임대차 계약서의 특약사항 내용중 일부분(=원상복구에 대한)을 발췌한 것인데, 같이 살펴보도록 하겠습니다.
임대만료시 임차인은 현 부동산에 대하여 원상복구(준공당시에 준하는)를 원칙으로 한다.. 라고 특약사항에 기재를 하고 있습니다. 또는 원상복구(입주당시에 준하는).
직거래든 중개거래든 꼭 주의가 필요하겠습니다. 이렇게만 적어 두어도 퇴실 시 다툼 없는 협의가 충분히 가능하겠네요.
